Как не попасться на уловку мошенников, покупая квартиру
Сделки с недвижимостью — благодатное поле для деятельности мошенников, и даже обращение в суд далеко не всегда гарантирует незадачливому покупателю возврата денег.
Забывчивый продавец
Задаток при покупке-продаже квартиры уже никого не удивит. Суммы могут передаваться как небольшие, так и внушительные — от 50 до 100 и даже более тысяч рублей. Мошенников это очень привлекает.
На первый взгляд с квартирой, которую предлагают купить, все хорошо, и даже документы, подтверждающие право собственности, в порядке. Ничего не подозревающий покупатель заключает договор купли-продажи с задатком. Напомним, в этом случае если продавец отказывается от сделки, он возвращает покупателю задаток в двойном размере, а вот если от сделки отказывается покупатель, задаток остается у продавца (статья 381 ГК РФ).
Этим и пользуются мошенники. После подписания договора оказывается, что в квартире была, например, произведена неузаконенная перепланировка, или собственник задолжал огромную сумму за услуги ЖКХ, или квартира вовсе заложена. Продавец просто «забывает» сообщить об этом до подписания договора. Покупатель отказывается от договора, задаток совершенно законно остается у продавца.
► Как обезопасить себя? Поможет выписка из Росреестра, которая покажет, есть ли на квартире арест или обременение. И не нужно стесняться попросить у продавца справку из ЖКХ об отсутствии задолженности, чтобы не оказаться перед необходимостью срочно оплачивать долги.
Внезапные наследники и родственники
Срок вступления в наследство составляет полгода с момента смерти наследодателя. Не все наследники могут своевременно узнать о смерти, не все успевают подать документы, и далеко не все наследники в ладах друг с другом.
Иногда получивший квартиру наследник решает обхитрить того, кто не успел или не знал — и продать квартиру поскорее. В этом случае после оформления сделки и исполнения условий договора (передачи денег) покупатель рискует однажды обнаружить у себя на пороге второго наследника. Дело решается в суде, который может:
• обязать продавца выплатить стоимость доли в квартире второму наследнику;
• выделить второму наследнику долю в праве собственности, что, безусловно, для покупателя крайне нежелательная перспектива.
Покупателю в данной ситуации еще и предстоит доказать, что он оформил сделку добросовестно, то есть не знал и не мог знать о втором наследнике.
То же касается внезапно объявляющихся родственников, имеющих право проживания в квартире и вернувшихся, например, из мест лишения свободы.
► Чтобы избежать таких рисков, следует проверить список предыдущих собственников жилья. Чем длиннее список предыдущих собственников и чем чаще они менялись в последнее время — тем больше вероятность неприятностей.
Недееспособный продавец
Пожилые люди и люди, страдающие психическими заболеваниями, часто попадаются на уловки мошенников именно в силу своей неспособности понимать в полной мере последствия совершенной сделки.
Уговорив их продать квартиру, часто по низкой цене, мошенники, чтобы получить обратно свои деньги и прибыль, стараются как можно быстрее сами сбыть приобретенное жилье с рук. Покупатель передает деньги, вселяется — и сталкивается с родственниками бывшего собственника, которые утверждают, что он не осознавал смысла сделки, а значит, она является ничтожной (ст. 174 ГК РФ).
Суд приводит стороны в первоначальное состояние, то есть возвращает квартиру собственнику, а покупателю придется еще доказать, что квартиру он купил добросовестно, то есть не был в сговоре с мошенниками. Вернуть деньги в этой ситуации получается далеко не всегда.
► Проверяется подобное обстоятельство так же, как и предыдущее. Необходимо запросить выписки из ЕГРН, где будут содержаться данные о предыдущем собственнике. Если квартира недавно перешла из рук в руки и нынешний собственник уж очень настаивает на быстрой покупке, стоит задуматься.
Заниженная стоимость
Этой уловкой пользуются достаточно часто. При продаже квартиры в договоре указывается стоимость меньше реальной (например, 3 000 000 вместо 5 000 000 рублей), якобы для того, чтобы снизить величину налога, который придется за нее уплачивать. Продавец получает 5 000 000 рублей на руки, после чего оспаривает сделку, как убыточную, заявляя, что готов вернуть покупателю 3 000 000 рублей, как указано в договоре.
Доказать факт передачи большей суммы будет затруднительно. Да и не все решатся доказывать, ведь это будет означать, что покупатель и продавец договорились занизить стоимость квартиры.
Квартира принадлежит ребенку
Если ребенок является собственником доли в квартире, то ее продажа должна быть согласована с органом опеки. В данном случае речь, скорее, идет не о мошенничестве, а о небрежности родителей, которые оформляют сделку без документа от органа опеки. Такую сделку в будущем могут оспорить как сами органы опеки, так и прокуратура в интересах ребенка.
► Для того чтобы этого избежать, необходимо запросить в Росреестре выписку из ЕГРН с указанием всех собственников.
Относитесь к покупке квартиры внимательно и тщательно проверяйте документы — и избежите мошенничества.